舊樓加裝電梯全解析

一、舊樓加裝電梯的背景與意義

隨著社會的發展和人們生活水平的提高，大家對居住環境的追求日益提升。有電梯加成的樓房居住起來會更加舒適，因此越來越多的舊房子用戶有了加裝電梯的規劃。特別是在一些老舊小區，居住的老年人較多，爬樓梯成為了一項艱巨的任務，加裝電梯對于提升居民的生活質量、方便老年人出行具有重要意義。它不僅解決了居民上下樓的難題，還能增加房屋的價值，改善小區的整體環境和品質。同時，從城市發展的角度來看，舊樓加裝電梯也是城市更新和適老化改造的重要舉措，有助于提升城市的宜居性和包容性。

二、舊樓加裝電梯的政策支持

國家目前對老小區裝電梯有一定的政策支持，以30多年的老房子為例，政府會出資對老舊小區進行改造。這些改造從基礎、完善以及升級三個方面展開。其中，完善改造就包括給老房子加裝電梯，以提升相應房產的居住便利性。此外，不同地區也出臺了具體的政策來推動舊樓加裝電梯工作。例如南通出臺新政，建立市、區、街道、社區四級工作體系，由住建部門統籌協調，財政、自然資源、市場監管等部門分工協作。街道和社區負責政策宣傳、民意協調等具體工作，并組建志愿者隊伍提供指導服務。業主還可提取住房公積金支付分攤費用，并鼓勵通過購買保險等方式保障后續運維。政府將從補貼中計提部分資金作為專項維修基金，同時鼓勵加裝帶有智能視頻的電梯遠程監測系統、AI阻車系統，提升安全管理水平。

三、舊樓加裝電梯的業主意見協調

（一）業主同意比例要求

根據《民法典》相關規定，加裝電梯屬于改建、重建建筑物及其附屬設施，應由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。一般來說，只要在商討之后能取得三分之二以上的樓房住戶同意，就可以進行施工。為了保險起見，最好在商討完之后擬定一份內部協議，由同意加裝電梯的業主進行簽字確認。

（二）處理一樓業主反對意見

一樓不同意裝電梯不一定能阻止裝電梯，需綜合考量。若一樓業主的反對意見未達到法定比例，則不能阻止電梯加裝。但如果一樓業主強烈反對并引發群體事件或法律訴訟，表明問題已較嚴重，應及時尋求法律專業人士協助解決。具體操作如下：

1. 協商階段：明確加裝電梯的法律依據和程序，與一樓業主深入溝通，了解其訴求，提出合理的補償或替代方案。例如，可以給予一樓業主一定的經濟補償，或者在其他方面提供便利，如改善一樓的采光、通風條件等。
2. 調解階段：邀請具有公信力的第三方進行調解，如社區居委會、物業公司或電梯安裝公司，共同商討解決方案。第三方可以從客觀的角度出發，協調各方利益，促進問題的解決。
3. 訴訟階段：若協商和調解均無果，可依法向人民法院提起訴訟，由法院根據事實和法律作出裁決。在訴訟過程中，應準備充分的證據材料，如加裝電梯的合法手續、業主表決結果等，以支持自己的主張。同時，也應尊重法院的裁決結果，依法履行相關義務。

四、舊樓加裝電梯的流程步驟

（一）組建籌備團隊與前期摸底

以幢為單位成立增設電梯管理小組，通過授權委托書選舉業主代表，組建“加裝電梯籌備委員會”。專業人員會對住宅樓進行預判，看是否符合裝梯條件。比如樓棟要是4層及以上的多業主無電梯住宅，電梯不能侵占市政道路空間，若占用居民出行通道，剩余通道寬度至少要保證1.5米，過機動車則至少4米寬。同時，對樓內業主進行前期摸底，了解哪些業主受裝梯影響大，以及是否有比較好的解決方案。

（二）確定方案與簽約協商

和電梯公司簽約，確定設計方案。業主代表帶著相關材料，如加建電梯同意書、業主集體授權的委托書等（文件需有2/3以上業主簽字同意，簽字業主房屋面積占住宅樓總面積2/3以上，即“雙2/3”），找到具有資質的建筑設計單位討論電梯增設方案。目前常見的電梯類型有混凝土結構、玻璃鋼結構以及“積木式”電梯。如果樓房自帶電梯井但一直沒修建電梯，就不需要建設工程規劃許可。在向電梯公司交報建費前，務必要先申請建設工程規劃許可，避免因住宅樓不符合裝梯條件導致費用“打水漂”。

（三）報建審批

業主們討論通過電梯公司的設計方案后，沒有電梯井的樓房需“報建”。

1. 所在地街道辦審批：業主代表需要自己手寫《增設電梯證明》并簽名，街道辦蓋章確認。
2. 廣州市國土資源與規劃審批：電梯公司要準備設計圖紙和平面規劃圖；業主代表需要填寫《申請函》以及《廣州市國土資源和規劃立案申請表》，《申請函》中要說明申請辦理事項的基本情況、辦理原因、基本要求和其他需要特別說明的事項；提供《加建電梯同意書》《加裝電梯設計方案》和《費用分攤方案》，兩份書面文件是需要“雙2/3”業主簽字和“按手印”同意的，費用分攤方案里則包括工程預算及籌集方案、維護保養方式及分攤方案和對相關利益受損方的資金補償方案。符合要求后進行批前公示，全面征詢增設電梯利害關系人的意見，公示期不少于20天。之后辦理《建設工程規劃許可證》，并向街道辦和消防部門備案。

（四）施工安裝

1. 批后公示：除了批前公示，在電梯施工期間，還需要進行批后公示，標明工程內容和施工時間。但期間若還有業主提出異議，則是沒有效力的。
2. 辦理電梯使用登記：向區特種設備安全監督管理部門辦理電梯使用登記。安裝電梯中可能會遇到電線、電話線、光纖等線路阻礙，需有關部門遷移線路。同時，電力、燃氣、水務、通信等管線單位要主動配合、強化施工協同，減少對居民日常生活的影響。

（五）交付驗收與后期管理

確定使用管理者和維保機構，保證日常管理、維護。每部電梯在投入使用前還需區特種設備安全監督管理部門辦理電梯使用登記。電梯竣工驗收后，業主可按程序申請提取房屋維修資金、住房公積金。業主需委托物業或專業機構負責日常維護，政府也會從補貼中計提部分資金作為專項維修基金。

五、舊樓加裝電梯的費用問題

（一）費用構成

舊樓加裝電梯的費用主要包括工程預算、設備采購費用、安裝費用、管線遷移費用、報建費用、維護保養費用等。不同類型的電梯和不同的加裝方案，費用會有所差異。例如，混凝土結構的電梯相對成本較高，而“積木式”電梯可能在安裝速度和成本上有一定優勢。

（二）費用分攤方案

費用分攤方案是加裝電梯過程中需要重點協商的內容。一般來說，可以根據樓層的高低進行分攤，樓層越高，分攤的費用相對越多。同時，也要考慮對相關利益受損方的資金補償方案，如對一樓業主的適當補償。費用分攤方案需要“雙2/3”業主簽字和“按手印”同意。此外，業主可提取住房公積金支付分攤費用，一些地區政府也會給予一定的補貼。

六、舊樓加裝電梯的未來展望

隨著社會的不斷發展和人口老齡化的加劇，舊樓加裝電梯的需求將會持續增加。未來，相關政策可能會進一步完善和優化，為加裝電梯工作提供更多的支持和保障。在技術方面，電梯的類型和性能可能會不斷創新和提升，更加注重安全性、舒適性和智能化。同時，在加裝電梯的流程和管理上也會更加規范和高效，減少協調成本和施工對居民生活的影響。此外，加裝電梯后的后期管理和維護也會越來越受到重視，以確保電梯的長期安全運行?？傊?，舊樓加裝電梯將成為改善居民居住條件、提升城市品質的重要舉措，為人們的生活帶來更多的便利和舒適。